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提醒：本文最后更新于2024-05-19 12:07，文中所关联的信息可能已发生改变，请知悉！

买商铺的五条铁律：

1.门口马路必须是双向四车道，如果少于四车道会拥挤堵车，大于四车道交管部门极有可能会在中间拉隔离带，变象阻止了来回的人流量
2.商铺门口地面要和门口人行道的地面在相同的水平面，不能抬高，也不能降低，更不能有绿化带遮挡。
3.商铺必须是双街门面，单边街谈都不要谈
4.要带烟道的全业态商铺
5.合理的回报率是每年5%

不要轻信开发商的一面之词，一定要自己去商辅周边问问那些做生意的人，自己嘴巴甜点，去买点东西，消费几次，得到准确的回报率后再和开发商谈价格。

1 外铺——社区底商、商业街

街铺——“社区底商、商业街商铺”，一般此类商铺都是自营，自营有一个非常突出的特点，收益前景不明朗风险大，投资者在选择商铺时，应该选择有区域发展规划、升值潜力尚未完全体现出来的商铺实施“养鸡”计划。

对于外铺，在居住区刚建成的两年里，可以适当选择经营装潢、五金、电器或建材等业态。因为在这一个时间段，商圈内最有效、最迫切的商业需求就是家庭装饰的配套服务，此时提供与居家装饰相关的服务能使商铺变得有价值，并可取得一定的租金收益。

两年后，居家装饰进入尾声，小区基本已经入住，尚未到高峰之际，人们需要的是零售业的服务，而此时大型零售企业尚未进入。这时可以把商铺租给便利店，因为此时的便利店最适合社区内服务需求，其提供的服务最有价值，而且租金提高，超过建材装潢行业的租金水平，商铺的实用价值会得以体现，市场价格会开始攀升。

而当商业街市进入城市阶段以后，主力商业纷纷进入商圈，就需要你给商铺设定个性化强、代替难度高的业态，这样做除了避免与主力商业正面竞争，减少出租风险之外，更重要的一条是为了提高商铺的产租能力而引进边际利润高、租金承受能力强的业态，在取得较高的租金收益同时，还间接地提升了商铺的市场价格，因为此时商铺市场上一般的定位方法就是以租金收益作为参数来研究、分析、制定商铺的市场价格的。

2 内铺——商场、购物中心

返租式商铺的四大特征：
1、出售产权商铺。
2、化整为零，化大为小。
3、售后统一回租，统一组织商业运营管理。
4、在返租期内给予投资者年回报率。

优势：
1、化大为小，降低销售总价，降低投资门槛。
2、在一个新商业物业最为困难的培育阶段，整体予以回租，既保证了该物业能进行统一的招商与运营管理，又使得投资者在最为关键的市场培育期内免除了诸多担心与烦扰。
3、比银行储蓄、债券投资、股票投资具有更高的收益。

劣势：
1、有一定的虚拟成分。
2、拥有产权，但使用权不易独立发挥作用。
3、有一定的投资风险，主要表现在租金收益能否按约定兑现。

对于投资者本身而言，投资内铺相比外铺就省心多了。因为内铺不需要你去精心的“养鸡”，“养鸡”这种精细技术活就交给了开发商和运营商。经过多年开发和运营管理经验，他们手上的优质商户资源要比你个人多的多，为了自己的品牌价值，开发商和运营商根本不会选择一些渣渣商户进来。所以对于你商铺的升值是有非常大的帮助的。

上面也提到了内铺的优势，化大为小，降低销售总价，降低投资门槛。众所周知，外铺的面积和单价相对来说都比较高。一个60平米的商铺，单价基本在3万元/平米，总价就得180万。而这中五六十平米的外铺几乎就是目前市场上最小的外铺了，没有比这个更小的商铺了。因为外铺太小就没有意义了，而且价值也就难以体现出来了。所以针对一些微小投资者，手里有15-50万的资金，想投资商铺，小编觉得内铺还是比较合适的。投资内铺也免去了你的“养商期”，比一些普通的金融投资产品收益也高，而且也不用自己去找租户而担心租不出去。
上面也提到了一些内铺的劣势，就是内铺的所有权具有一定的虚拟部分，一般称为“虚拟产权商铺”。这种商铺，你拥有产权、收益权，但是不具有使用权。从另一个角度来分析，针对于大商场的内铺而言，其实对于投资者而言，不具有使用权也是一种好处。因为开发商和运营商想做的就是让这个商业体运营起来，繁华起来。所以就很有必要的对每一层、每一个区域进行业态的合理规划。假如开发运营商对商场做好了业态规划，但是商铺的使用权在业主手里，业主可能因为各种原因不会按照开发运营商指定的业态进行租赁，这样的话商场就变的乱七八糟了。本来是经营服装业态的，但是在服装业态区穿插了几个餐馆或者其它业态，对于来这里消费的消费者来说，肯定觉得不这个商场非常的低端没有档次，乱七八糟的什么都有。消费者也就不会来这里进行消费，一旦没有来消费者，那这个商场的命运可想而知。

例如：潘石屹在北京开发的SOHO尚都就是一个非常明显的案例。

对于投资者最担心的一个问题——投资内铺收益能否按约定兑现。

关于这个问题，小编总结了一下，出现不能按照返租约定兑现的问题，首要的罪魁祸首是一个“贪”字。因为所有的投资者都希望投资少收益高见效快，那么世界上真的有这种投资产品吗？如果有，不是圈套就是陷阱。
正因为投资者的“贪”，导致了在选择商铺的时候盲目选择，盲目的追求了投资回报率，盲目的没有调查开发商运营商的实力。正是由于这些盲目，导致了后面违约的情况出现。
在选择内铺时，切记，一定要看开发商的实力，运营商的管理经验，业态的规划，这些都决定了这个商场是否能够做起来的因素。至于项目的位置，地段好的当然自带流量，但是到了后期就是运营的问题了，如果没有好的规划好的运营，就算在市中心的最佳位置，也可能做不起来导致烂尾。

就目前市场行为上，商铺投资要先看清楚属于哪种投资对象：
1、老城区商铺；
2、商品房住宅底商、办公底商；
3、商业街；
4、专业市场；
5、带租约商铺：
注：分类没有指标，是给普通人看的，方便讨论。

当然，所有的商铺投资，特别是新商商铺投资，都要考虑商业变迁，城市规划，商圈转移。记住，任为培养一个商圈很难，但我们可以跟着商圈。因此，在这类商铺投资前，一定要知悉政府规划，市长省长任期（我国的政府就是一个市长一个投资政策），这个规划要拉长在10年周期，一个商圈商铺10年的培养是正常的，因此，如果在你的预估当中，十年无法培养起来的商圈，不建议投资。

另外，每种分类有它的特殊性，如下：

1、老城区商铺：

这类商铺已经有一定年限，租金水平也涨到一定的高度，这时候介入基本是亏钱的。专业的说法，就是商铺已处于成熟期，虽然风险低，但是回报率相当低，在考虑通货膨胀的情况下，基本赚个自持，没准还得亏；同时，就商圈来说，中国城市规划一直处于婴儿期，因此，城市规划（道理狭小，景观改造，线路返修）会对商圈形成许多不忽略的影响；

2、商品房住宅底商、办公底商：
现在这类商铺众多，大多是新商圈新住宅区的商铺，这类商铺主要是规划配套，因此它们的租金水平在无其他商业体影响的情况下，租金回报率是很难达到高回报率的，因此，如果它的售价太高，不建议投资。可参考，底商售价不超过楼盘售价的2倍，超过就存在一定的风险。

3、商业街：
市场上面同质化相当严重，在不能拿到端头铺的情况均不建议投资，特别是广告轰炸，售价相当高的情况下。

4、专业市场；
根据过去十几年的经验，只要专业市场做起来的，专业市场的商铺都是赚钱的，因此，好的招商团队或者好的物业公司，以及物业公司的内部资料能拿到的情况，建议投资。

5、带租约商铺；
以租约的高回报诱惑新东家，注意，危险。很多合同是假的，很多租户是短租，这类商铺主要注意合同的问题，以及在带租约的情况下，市场冷旺程度以可以肉眼观察，慎重。适用以上方法，切不可盲目相信租约的回报率。

最后，其实商铺投资没那么火了，至少，一铺养三代的情况是没有的。
很多人投资了商铺只赚自持的，万达的室外街就是个惨烈的教训。
另外，多关注旅游景点的商铺。
最后，记住，金角银边草肚皮，买端头铺，风险肯定是最小的。

商铺的投资收益，主要包含了两个部分，一个是物业的增值，一个是租金的收益。看中物业增值的是投机，看中长期租金收益的是投资。如果物业增值的幅度比租金的收益要高很多，那么毫无疑问，这就是个投机性市场。一个家庭或一个企业，投资一个商铺的时候，正常情况下是当做固定资产进行的，不应该只看中物业增值。物业增值是附加值，租金的收益才是首要考量。这里面有一个悖论，租金越高，往往物业的增长度也越高；相对的，租金越低的商铺，物业增值幅度也越小。好铺养三代，指的就是固定资产的长期租金收益，而不是物业增值。哪怕有一天物业本身增值增值幅度极小或已不再增值，但租金收益也足够一个家庭的日常开销，这才是一个好商铺。
上面这段话，引出了商铺的核心问题—-经营。一个好铺位和一家好公司是一样，都是经营出来的，房东和董事在商业本质上并没有差异。一个售楼员告诉你说，我这个铺位可以养你三代人，指的就是后期经营状况、生意会如何的好。所以，判断一个商铺是否值得投资，上面的话你都可以不看，要真正判断的是后期的生意能不能经营的起来。至于如何判断一个商铺后期的生意能不能做的起来，这个，真的很难，甚至没有人真正知道，什么数据，什么指标，统统都没有用，你只能在有限的范围内作出无限的判断。有些大城市的核心闹市区，一些铺位怎么都做不起来，应该都有所接触吧？一些远郊的铺位，周围无论人流还是配套都很差，但生意还过得去，这两种我都见得多了，见怪不怪。倘若花了一样的价钱购买的铺位，后期的投资收益率，差距可是大了去了。投资一个相对成熟的区域，以后的物业增值幅度不可能会大，此时的投资成本也会很高，因为物业增值的部分已经体现在售价中了；先人一步投资一个潜力区块，也许能够享受到极高的物业增值红利，同样的，潜在风险也会比较大。投资的收益和风险是成正比的。
一个好商铺是后期养出来的，不是前期投资出来的。前期投资是一门学问，不是一道数学题。去证券公司开户，都会看到、也会有人告诉你—–投资有风险，入市须谨慎。投资商铺也是同样的道理，你能否承担的起亏损？

临街商铺一般是指住宅或写字楼的底商、商业街等临街的门脸房，那我们先来分析一下临街商铺对比购物中心、商场有的哪些优点？
1、经营时间自由，不像是商场、购物中心有营业时间要求，可以24小时营业 。
2、临街商铺对于商家的广告宣传会起到比较直观的效果，因为临街，街道是大家出门的必经之路，就算不是特地来买东西的，也能看到你的门面，你的广告和宣传。
3、业态安排自由，你可以自由地安排你的铺位是做餐饮还是做服装，是茶烟酒还是饰品店，内铺就会被商场的规划捆绑。
4、购物中心、商场入驻品牌受限，大多是知名品牌，对于新品牌来说竞争大，容易被埋没。也许还有很多其他优点，就不一一列举。
商铺属于耐久商品，稳定性高，其收益和实用性对比起住宅，具有更高的收益，投资商铺与住宅不同，地段和商铺规划是投资商铺的不二法宝。
一间好商铺，不仅自营能带来财富，还可以通过租赁、出售等多种方式获得丰厚资产。投资或经营，不仅要有长远的目标，还要懂得如何选择。那么，投资商铺需要考虑哪些因素呢？
1、门面地段。人流量大而且周边有成熟配套和居民区的地方升值空间大。那些只有车流，没有人流的门面不宜投资。
2、开发商（运营商）的管理能力和业态规划。有统一和科学业态规划的门面宜投资，业态是否合理主要参考周边2公里以内的主流业态和稀缺业态。另外，拥有完善管理团队的门面升值空间较大，对于转租、包租、返租等盈利方式都有良好保障。
3、功能合理。门面的功能布局应合理，如有排水排烟管道、有独立卫生间、层高较高（可以加隔层）、所在商圈停车位充裕、人车流设计合理等。
4、尺寸布局科学。户型方正，无鸡肋区间、开间进深控制合理、面积控制合理。
5、风水好。门前无摭挡、不处于剪刀煞口、门口不正面对其他建筑物尖角等。
满足以上基本是可以投资的！

·社区底商是相对稳妥的商铺类型·

投资，无非就看两点：风险和回报率。如果风险比较低，还能跑赢绝大多数理财产品，就比较值得了。
为什么这么多人孜孜不倦地寻找优质商铺，就是这个道理。只要挑得好，风险可控，租金有得收，要转手也有人接盘。
也会有人担心，你看现在电商铺天盖地，收割了这么多消费力，那实体商铺还那么值钱吗？有些还真不值钱，没有独立经营权的市场类商铺，风险就极大。
在所有的商铺类型当中，社区底商是相对稳妥的。给你说个小故事。
L先生住在一个非常高档的小区，高档到没有一家社区底商。外观是美了，但是住进去才知道有多痛苦：半夜没烟抽了、家里做饭醋用完了、孩子闹着想吃零食怎么办？
嗯，步行十几分钟到其他小区的底商去买。
「我儿子喜欢乐高，就报了隔壁小区底下的那家乐高培训。上课真的很一般，但是因为它近，来这报名乐高的孩子还得排队。」
看出来了吗？有一种消费是电商取代不了的，就是与我们生活紧密相连的「体验式消费」。实体商铺是有价值的，但挑选一个高价值高收益的商铺，就是一门技术活了。
哪些社区底商更值得买，今后的租金回报更有想象力，我们大致梳理了三个法则。拿一位商铺模范生——姚江金茂街，来做案例分析，或许你会更明白一些。

·步行法则·
挑商铺的位置，要看人流的路径，哪里人步行可以经过的密度最高，这位置就更好。
从前我们买商铺信奉「金角银边」。因为那时候流行的是逛街，从路两旁可以发现很多美妙的店铺。而「金角银边」往往能被更多人看到，从而吸引更多人流，有更好的生意，也就更吃香。
现在不一样了，还有多少人在路上闲逛？要逛街，其实指的是逛一个个SHOPPING MALL。
同时，生活的节奏越来越快，下了班就直奔家里，车子进地库，上楼。那些「金角银边」，跟你没有关系。也可能不开车，会走路去地铁站，公交站，或者在小区门口打车。那么，哪些商铺最重要？
大牌的房企之所以蒸蒸日上，因为他们会更多地从居住者的需求去考虑问题。

·社区商铺的多少，要恰到好处·

以前的小区，我们都有印象，可能四周都是商铺。不是因为业主们有这么多需求，而是因为开发商要卖钱啊，多做些商铺，就多卖点钱。这是销售逻辑，不是消费者逻辑。
而现在，小区越做越好，不仅是园区景观、公共空间、内部格局，还有外部形象。如果一圈都是商铺，看起来仍要很美那是挺难的，即使开发商统一招商、统一经营、统一做招牌，也保证不了。
但在必要的地方，设置一些必要的商铺，就可控多了。
另外就是从实际需求的角度，住豪宅的人也是要打酱油的。
有位只建豪宅的房企老板讲过一个小故事，他说他建造的任何一个小区，无论多高端都要有社区底商。他会想象一个场景：给他的小孩20块钱，让他去买瓶酱油。
一，训练孩子的能力；二，这20块钱一瓶酱油花不完，他想看看小孩会拿剩余的钱做什么。
这就是需求，有些需求是显性的，有些需求是隐性的。消费是需求，与孩子、家庭成员之间的关系是隐性的。

·值不值得买，还要看单价·
我们常说「物以稀为贵」，姚江金茂街只有19间商铺，按道理说价格可能很高。
一个发展成熟的板块，商铺的单价大概是住宅的1.5倍，如果是市中心的黄金地段，商铺的价格甚至可以卖到住宅的2-3倍。但是这种高位买进的商铺的投资回报率不一定算得回来。
所以，买社区底商，还要看你是买在了起点还是半山腰。
潜力板块内，商铺的单价一般略高于住宅、或者和住宅持平。
而姚江金茂府商铺的均价在1.5W/㎡，几乎是住宅的一半。这个价格，闭着眼睛都能「捡漏」了。

单价美丽还不够，如果商铺太大，入手的门槛就又变高了，以后接盘的人就会相应少一些。

最大的两个商铺是有二层的，这样店面的空间就能更灵活。要做模范生，就需要考虑好每一间商铺的细节，甚至假设好今后的业态。
从投资回报的角度，目前的绝对单价低是一方面，今后的上涨可能性是另一方面。所以在投资商铺时，还要看到板块有没有未来的红利。

·一铺养三代，不是过去时·
我们说的这三个原则，买任何商铺都要记得。
或者说，我们得摒弃掉一些悖论：从前马路宽，意味着来往人多看到的人也多，这样的商铺现在不值得；从前说店多隆市，商铺多且集中才好，现在更讲究精细配置。
逛街，已经变成逛购物中心了，没有街的时候，社区底商更被我们需要。而如何去挑选，就要把握好这些原则：关注人的步行路径、关注商铺数量的多少、关注出租回报率。
买商铺跟买住宅有一点是一样的，就是单价也会上涨，不一样的是一旦买到了好的商铺，日进斗金的感觉是不舍得放弃的，也就是不舍得卖。
一铺养三代，老话没错，只是更考验我们的挑选技术。
电商已经不是这个时代的新鲜玩意儿了，我们既要有电商，也要有「店商」，所有的购物都是为了生活服务。也正是看到了这点，阿里推出了盒马鲜生、无人便利店，还有10000家的实体天猫店。

一、投什么商铺失败的多？
1、市场内商铺尽量不投。
我其中的失败经验就是批发市场内铺，租金受周边批发和工厂行情影响极深，而且内铺位置是固定的，外面商铺的扩张是不定的，非常容易导致商铺供大于求，导致租金每况越下，空铺日益增多。换成了商场的内铺同理，以前有很多商场，里面的店铺都是无产权的，或者是有产权的商铺，硬是划分成一个豆腐一个坑，然后你去购买其中四十年分两次续期的合约，一次性收取租金，等同于买起了商铺，也能让你在合约期内进行转手，商场收取一定的转手费。这样的基本九死一生，你若联想不了一个大商场如此做的缘由是什么，你就细分想想早年间划分的格子铺就差不多了。小的都养不起了，大的如何养。

2、小区新盘商铺尽量不投。
重点在于小区用户量，特指真正自住的用户量。
小区户数低于2000户的，纯只有几百户的小楼盘失败率极高，因为没有外在人流，消费力有限，街坊生意不多。而这些小楼盘的内商铺，或者是人烟罕至的角落商铺更是考验人品，基本上理发铺也是其归宿了，若是靠
近幼儿园或者靠近物业管理处，倒还有一点点生机，但也只是渺茫中的一丝丝而已。在一个小楼盘尚没成熟起来之时，你购入开发商那已经定价过高的商铺，那就是一场豪赌。而这价格注定透支了未来多年收益，而商铺的定价是最无规律可言的。

3、门面过窄，深度过深的商铺不要投。
特指一些过百平方的、进深却是面宽的十几倍的商铺。
商铺值钱的就是这个门面，这个面宽，而里面幽深的空间是不待人见的。往往门面十几平方甚至能过千元一平方，而里面的几十方也就合计万元不到。典型的如同以前广州某地铁站出口某个饮食商铺，品牌本地还行，人流很旺。但是门面过窄，收银台都不好设置在出口，而往往跑单的也不好控制，必须如同小食店一般先付后吃，过度的进深导致店内必须常年保持开灯，服务员来回走动服务浪费时间太多，没多久就倒闭了。简直闻者伤心，后者回避。

4、商铺面积过大的也不好投。
正如一句老话，步子跨得越大，死得越快。
在现在电商环境下，商铺不需要过大，只需要够网红。小而巧才能在商海风浪中灵活掌舵。很多店铺开张，坏就坏在了盲目扩张。而需要大面积商铺的超市、健身房、舞蹈室等，对区域的要求也是越来越刁钻。商铺面积控制在45平方以下最为稳妥。

5、价格很便宜的商铺不要投。
这又是为什么？难道便宜就没好货。
是的，对于定价精密的商铺而言，便宜的绝对没有好货。你要深信开发商对于商业类的定价，是要比住宅类的定价有着更深刻更科学的模型。商铺没有不赚钱的便宜货，只会有仍旧赚钱的便宜货。而唯一让开发商定价便宜的原因，就是他们研究深知这商铺未来人流量或者位置必然不好。人流量很少的商铺不要投。原因不用多说了吧。

6、进店铺台阶超过五个（不分上下）的商铺不好投。
因为这样会严重影响人流入店消费，即使外面人流量很大，但是人总是不由自主地懒惰的，能少走一两步就绝不肯多移两步。除非这是特别特别的网红店，对不对？要不然没有多少人是愿意排起了蜿蜒的长队也只为了品尝一番的。五个台阶，足以为你挡住了绝大部分的财路。

7、商铺与人流之间有绿化带、隔离栏、大树遮挡的不好投。
主要是什么原因？主要就是隔断了人流，就如同前面的五个台阶。人们都是懒惰的生物，除了爽的时候踩踩绿化带，冲马路时候跨越隔离栏之外，平常时候是绝不会做出不文明行为的。去逛店铺这样的文明事情，自然要做文明事，但为了做文明人 ，竟然要绕开一大圈，这也太不文明了。这为一睹什么店铺芳容啥的，更佳的选择就是选择无视了。

8、租金趋势向下的商铺不好投。
我们买商铺就是为了乘风破浪，宁愿追高，也不能抄底。租金不行了，那意味着至少这条街有式微趋势了，你不能寄望换你之后就变生机勃勃了。特别绝不碰什么一条都挂着租转卖的大街。商铺让人闻风丧胆的一点就是，一旦给证明是死铺，那就完完全全死得一丝不挂。

9、仅仅依赖某一大店引流的商铺不好投。
这也是我曾经碰过的钉子，那痛感仍在。如果商铺人流完全只是依赖某个超市，或者只是某个商场的，不要碰。因为一家独大，代表着这一家一旦离去，利好将烟消云散。以往的佛山南海广场是百佳的天下，人流聚焦，周边的小铺客似云来，可多年后一纸撤场，算是拔走了最后一根氧气管了。当然，区域的消费板块更迭日新月异也是影响因素。那说了那么多负面的因素，相信各位心里也是有一点数了。
然而，我们始终还是一个向上的公号，必须传播一点正面的能量，因此，在万马齐喑的商铺投资市场，我们仍旧可以提出一些加分项的。这估计也是各位最最最关注的。

二、投什么商铺成功的多？

1、门面足够宽的商铺。
上面说了进深是面宽十几倍的商铺要远离，那如果面宽是进深数倍的商铺，那自然就是宝中宝了，必须要紧紧拥抱白首不分离。基本建议就是面宽足够一分为二的商铺。
如果你可以买下这样的商铺，然后把商铺隔开两间，分别出租，简直不要妙哉妙哉。这何止是鸡生蛋，这是鸡直接生鸡了。

2、能做餐饮的商铺。
特指预留有烟道设计的商铺，但是实际上并没有作为餐饮业态租赁。当然前提是要跟物业搞清楚，确定能够做餐饮，这些商铺往往能够获得比之前更好一点的收益。

3、周边有成熟生态圈的商铺。
我们国人做生意往往喜欢扎堆，在某些批发市场那是优势，比如皮革市场专门做皮革，玩具市场专门卖玩具，只有集市成型才能规模化吸引人流。但如果是漫画描绘的，你这条街开了火锅店，然后对面又开了火锅店，一条街都是火锅店，那基本上没多少生还之路了。
商铺周边必须多元化，而且有成熟稳定的生态园，比如有银行、药店、地产中介、美容店、7-11，品牌连锁如麦当劳、肯德基的高毛利商家。

4、层高很高的商铺。
这与面宽是一样的道理，前者分成两间铺，后者也可以分成上下两层铺，这就等于面积扩大一倍。很多餐饮或者中介门店愿意选择这样的商铺，想想都美。而如果这样的商铺配合其长面宽的话，那简直就是神铺。当然价格也是很神的。

5、选择人流聚焦的商铺。
大概是小区入口处，大商场入口旁，街道转角位特别显眼的，或者是位于天桥下方、或者是红绿灯对出位置、公交站牌没有遮挡的，这些都是容易聚焦人流的极好之地。特别天桥这个因为是行人过马路的必经选择，因此下了天桥后不用回头走好几步的商铺都是蛮不错的，又不像斑马线这样行色匆匆的角色。

6、选择能够停车的商铺。
这是一个很重要的加分项，特别是有地下停车场的。
对大部分酒楼而言，就是必需品。如果是非大型购物商场上的饮食酒楼，街边要做酒楼的，只要你心并非沙县系，那没停车场是万万不可的。若商铺前还有空间能够做防雨走廊的，都是加分项，因为下雨时，人们都会避避雨，自然就有进门的可能了。当然，如果一个商铺具备以上那么多加分项，而同时也回避了那么多不利因素，这样的商铺是否就百分百无忧呢？
答案是，No。最重要的，还是运气。
市场趋势的变化，商铺周围拆迁建设等等的变化，都会让运气变好或变坏，这些都是我们无法预测的。
而我们能够比较准确预测的就是成熟商铺目前的租金水平。
有个最直接的法子，就是对比左右分别三间商铺的租金，大概就可以比较综合得出商铺的真实租金。如果租金偏低或者偏高，也可以把范围扩散到周边其他市场或街道的商铺，或者是直接调研下商铺所做行业的毛利，这个在网上花点心思基本没秘密。
客流量也是重要的评估因素，可以从管理处、周边人流、周边店铺下手，分早中晚用客流量计数器去统计，能够得到比较客观的数字。这些都是我们投资商铺必做之选。
最后你可能还会插话一句，星佬，你所说的貌似都是已经成熟的有客流量的二手商铺，那我需要投资一手商铺，那还有没有什么必胜绝招啊？
呵呵，这个嘛，你没看懂么？
商铺最后还是运气啊！

第一要素：地段
地段可以说是投资商铺的第一先决条件，也是决定商铺价值的首要条件。市中心的繁华闹市区可能是商铺最贵的地方，而在偏远的、人迹罕至的临街门面，我们只能称其为仓库，价值甚至要低于同地段的住宅。繁华地段的商铺虽好，但价格也极高。如果花了过高的代价买到的商铺，其他各方面的条件不好，造成租金太低，投资收益率 就会大打折扣。可能还不如地段稍次、但其他各方面条件较好、租金收益也不错的商铺。事实上，确实有很多一类地段的铺面单价和租金收益率都比不上二类地段的铺面。毕竟，最热闹的地方不能与卖东西最多的地方划上等号。

第二要素：临街状况
商铺正因为临街才称之为商铺，大部分的人不是因为购物而购物，他们是在逛街的过程中产生了购买欲望才发生购买行为，有85％的人会在逛商场的过程中临时改变购买计划。因此，在投资商铺中要注意：尽量购买临大街，人们容易看见，也方便走到的铺面。临大街比临小街要好，在路口临两面街比临一面街要好，走的人多的那一面比较好。当然，这一切必须灵活对待。在市场中的商铺是另一种形式，也许面临的只是一个过道，这种投资除了考虑以上原则，更要多方考虑其他因素。

第三要素：人流
你可以站在想要投资的商铺门前，统计每个时段路过的行人有多少。走过的行人越多，该商铺的潜力也就越大。一般不统计路过的车辆，因为行走的人才是购买的主体。但是需要注意的是，绝对不是路过的人多，买东西的人就会多，购买行为与诸多要素有密切联系。人流仅可以作为购买商铺的一个重要指标。

第四要素：驻留性
想使人在你这里购物，要看人们愿不愿意在你这里停留。附近没有停车的地方，首先就不能指望会有人来逛，门前人行道狭窄、来往的人流永远只是路过，也不能产生好的销售业绩。要知道，人们都是在悠闲的或受到某种刺激的情况下才容易产生购买冲动所以，铺面是否让人们愿意逗留，不产生匆忙离开的念头很重要。

第五要素：购买习惯
　　你买服装会到哪里去买呢？买电器、买家具、买二手房会去哪里买呢？所以如果人们买服装都去服装一条街的话，又新开了一条服装街，那么，在这里投资就值得商榷。
人们的购买习惯一旦确定，要想改变非常不易。不要以为附近没有同行跟你竞争就沾沾自喜，要知道，大部分的购买行为都发生在成行成市的地方。所以，新开发的商铺一旦定错位，可能面临门庭冷落的风险。投资商铺必须仔细研究人们的购买习惯。

第六要素：购买力
同样地区的两个小区，一个全是购置的商品房，另外一个大部分是旧房的拆迁户，那么，商品房的小区就具有更大的购买力，生意也会好做，铺面价值也相对较高。犹太人说过：“做生意要针对女人与嘴巴。”那么，女人常去逛的地方也就是购买力集中的地方，餐饮比较集中的地方也是购买力集中的地方，有钱人多的地方就更不用说了。投资商铺要选购买力强的地方。

第七要素：便利性
一个很好的服务，一定要使需要它的人方便地得到。比如说，家具市场，如果附近交通不利，那么，如何运输呢？一个不错的酒楼，但是停车位不足；一个非常好的商场，但是要到达，一定要经过两条地下过道。这样的商铺，能令人满意吗？

第八要素：商圈
每一个繁华的地方，都会形成一定的商圈。那里是人们吃喝玩乐、购物的天堂。
并不一定局限于在城市的商业中心，在一个新的城区形成的时候，一个新的商圈就形成了，往往集中在娱乐场所、餐饮场所或公司集中地。在偏城区，人口密集的地方，也有不同大小的商圈，那里也就是人们活动的中心地带。当然也是商铺赢利的保证。

第九要素：规划
现在看起来一切都很好，以后会不会改变呢？城市在变迁之中，本来热闹的市场，因为附近居民的迁移，生意可能一落千丈。原来毫不起眼的铺面，也可能因为附近某个市场的兴建而变得炙手可热，价格翻倍上涨。道路的改建、拓宽，城市的整体规划，都对商铺的价值有极大的影响。如果能预先了解城市规划，提前进行投资，可以获得丰厚回报，如果对此毫不关心，必将蒙受巨大损失。

第十要素：地势
铺面不能低于门前的道路，凹下去的铺面给人感觉不好，也不能上了几级台阶才进入铺面，使人觉得不便。最好是与道路同高或稍高一两级。千万不要小看这一点，根据以往的经验，每登上两级台阶，铺面价值将下降一成。
第十一要素：净高
商铺的净高要超过住宅的高度，使人没有压抑感，当然太高也毫无用处。一般有3.2米到3.8米就可以了。大型商场要有更高的空间。

第十二要素：开间
商铺的开间越大，价值越高。门口很小，进深很深的门面价值相应降低。在同等条件下，尽量选择开间较大的商铺。

第十三要素：朝向
尽量避免朝正西或正西南的门面。阳光太烈，会造成商品褪色，空调费也会多出不少。光过于刺眼，也会影响客户购物。万一当地不许安装遮阳蓬，则更难办。太阳光不能直射入店内的情况除外。

第十四要素：比价
在投资商铺之前，可以参考附近的商铺价格，也可参考类似的铺面。开发商的定价，往往都高于市场价，动人的广告宣传，不能保证良好的投资收益。

第十五要素：收益率
　　根据附近商铺的租金，可以了解商铺的投资收益率。年收益率20％或更高，基本上都是动人的神话故事。年收益率能达到10％以上就很不错了，相对应的就是100万的商铺年租金在10万以上。现在大部分的商铺年收益率在7％左右。低于5％的商铺我们认为是较差的，可能还比不上较好的住宅。必须注意的是，专业市场 中的商铺收益率应当高一些，因为谁也不能预料得到，一个红火的市场会不会突然冷下来？风险会大于独立的临街铺面